論壇   投資理財   20致富干貨篇:買房致富如何選地段?
返回投資理財
發新帖 回復
查看: 118|回復: 0

20致富干貨篇:買房致富如何選地段?

[復制鏈接]
樓主

13

主題

13

帖子

77

積分

注冊會員

Rank: 2

積分
77
QQ
樓主
跳轉到指定樓層
發表于 2019-11-7 13:50:41 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

大家好,我是【房神老王】。擁有8年房產投資實操經驗;白手起家投資房產,到目前,已投資21套房,管理過125張卡。并已成功幫助上萬人通過買房獲得高額回報。我將每日持續分享8年“所學、所歷、所悟”的買房致富實操干貨,包含:房產套利的秘密、首付融資、破限購限貸、選房指南、陷阱內幕、手法技巧等系統知識。

今天老王要分享的主題是:買房致富如何選地段?


本篇共有以下3個重點

1:什么是板塊輪動?

2:為什么熱門板塊價差不合理的地段有投資價值?

3:為什么城鄉結合部的地段有投資價值?

一:什么是板塊輪動?


在講地段之前,首先講一個板塊輪動的概念,什么是板塊,一個城市的東西南北中就是板塊。作為一個個人投資者,你要知道:市中心的核心地段肯定是最值錢的,但是市中心的土地只有那么多。

一個城市想要發展,會以市中心為核心,呈螺旋式的一圈一圈朝外擴散,這就好比你站在城市的市中心,俯瞰整個城市的發展,其實東南西北中不同的板塊,到最后都會發展起來的,如果今年南邊先漲,你不要沾沾自喜,只不過是說明你先輪到,過兩年東邊也會漲起來的,在過幾年北邊也會漲起來,其實就是一個輪流排隊買糖吃的概念。那么問題就來了:是在已經發展起來的熱點板塊選地段呢?還是在暫未發展起來的冷門板塊選地段呢?【房神老王】

二:為什么價差不合理地段有投資價值?


有這樣一句話叫做:中心城市,中心區域,中心地段,也就是一個省的省會的市中心最熱門的地段,就是最佳投資地段,可是相對應價格也不低呀,且回報率也不會特別的高。那怎樣在熱門板塊尋找回報率高的地段呢?首先確定熱門板塊這個主基調,在找這個板塊存在不合理價差,那些跌無可跌的地段,買入后等待價值恢復即可。

比如成都熱門板塊:春熙路,春熙路中心地段價格4-6W,以成都IFS為中心,步行距離428米,類似于天仙橋北路這樣的地段,價格在2-2.5W, 步行距離713米,類似于和平街,梓潼橋西街這樣的地段,價格在1--1.3萬之間。當然,這個價格只能買到2000年左右的老破大,當你買入時是最差最差的垃圾,未來只能變得更好。巴菲特就是運用這套操作手法,他總是大量買入跌無可跌的優質股票,然后長期持有,等待價格恢復,大賺一筆后,又去尋找下一個會超跌反彈的股票。

回到樓市投資,不合理價差地段,因為價格已經比市場價低很多,所以這樣的地段具有抗跌性,安全邊際高,且有良好的升值空間,但也有缺點,那就是喪失了流動性,短期內不易變現。但這些都不重要,本來就沒打算短期拋售,因為交易成本實在太高了。當然職業買家也不是全部都買這樣的房子,我們不是持有1套房,是幾十套房產,所以我們有自己的航母艦隊,這里面有巨幅升值潛力,但流動性差的。這個是整個資產包的核心。接著就是:流動性中等,漲幅中等的,流動性強,漲幅較小的,當然,這些配置都是為核心服務的。本篇主要講地段,后期會對多套房產配置另開專題。【房神老王】

三:為什么城鄉結合部的地段有投資價值?


道教言:陽的背面是暗影。任何事物都是盛極而衰,否極泰來,從投資的角度講,最旺最熱最高檔的板塊和地段,其實并不是回報最豐厚的。如果你要追求超額的回報,也要學會去暗影中尋覓。怎么去找呢?

前文就講了:城市土地就那么多,最后整個城市的東西南北都會發展起來的,只是一個時間先后的問題,所以你要預估未來某個冷門板塊的某個地段會大漲,提前買入,等待板塊輪動的帶來。這也是成熟投資者最熱衷的做法,這些板塊一旦漲起來,不僅獲利巨大,更是一種智力游戲,很有成就感,其實一套房子,一個地段,最重要的升值發生在“由城鄉結合部轉為市區”的一瞬間。好比離市中心20KM的遠郊房,有一天,政府把這個地方規劃成新區,又或者修了一條地鐵,就在那一瞬間,房子漲幅,往往是5000/m到20000/m的瞬間跳漲。

就好比成都的天府新區,曾經的華陽,中和。就是一個普通的小鎮,現在房價是未建新區前的4倍。再比如成都大面鎮,大面鎮處于成都市區與龍泉驛城區銜接的咽喉要地之一,也是成都二圈層最早通地鐵的小鎮之一,地鐵二號東延線穿大面北境而過。一條地鐵就把當地的房價推起來了。且大面剛好又屬于標準的城鄉結合部。但是這種方式也有缺點,就是價格會瞬間跳漲,所以你必須要提前布局買入,所以買入的時間很重要,且預估的冷門板塊要準確,其實這個也是有規可循的。【房神老王】

主要有以下兩個方向:

1:政府擁有最多土地的板塊

政府規劃類似于地鐵這樣的公共品時,最重要考慮內容是:在哪一個方向上土地儲備最多?因為地鐵是一個嚴重的“外部性”商品,地鐵拉過,沿途土地都升值。而地鐵又是一個很昂貴的產品。如果地鐵從“已出售”區域拉過,沿途的百姓紛紛慶祝自己投資眼光正確。而對于政府來說,最喜歡的是地鐵從“未出售”區域拉過,沿途的土地升值都落到政府手里。但這樣做也是無奈的。因為“土地財政”是虧錢的,而且是虧得非常厲害的。修地鐵,基礎建設,道橋路隧,這些都是天文數字。遠遠不是3元/張的地鐵票可以賺回來的。

2:看控規

那到哪里去看這些數據呢?有一個簡單粗暴的辦法:看控規,每個省會大概率都會有自己的城市規劃館。上海城市規劃館在人民廣場市政府旁邊,成都城市規劃館在天府新區,房產的地段走勢,受政府的影響非常大,如果要對一個地段進行經營,都必須先做出‘控制性詳細規劃’其中包括交通,醫療,學校,綠地,新區規劃等等。重點關注:居住用地和商業用地,居住用地與商業用地的比例,直接決定了未來這個地塊的發展。當然,職業買家通過拍地記錄,可以部分預測“下一輪爆炒”的區域。同時,哪一類開發商拿地,也會有不同的效應!篇幅有限,具體的地段分析,【房神老王】買房致富密訓課堂進行詳細的講解。

總結一下今天的講解:

①:在板塊輪動的帶動下,一個城市的東西南北中最后都發展起來

②:熱門板塊存在不合理價差的地段最具有投資價值

③:冷門板塊城鄉結合部的地段最具有投資價值

④:地段缺點:流動性差,短期內不好變現,且預估板塊輪動,要能夠解讀宏觀政策及控規圖。

房產投資注定只有小部分人能賺錢,跟我學讓你跑在大部分人前面,手把手教你從0實現千萬資產積累。


以下是【房神老王】提供的系統課程熱門文章:

致富模式篇

01:【包租模式】7步包租法,輕松打造百萬睡后收入

02:【整容模式】專為出售的整容裝修術,讓你的房子立刻增值30%

03:【法拍模式】學會這一招,快速買入藏著大利潤的法拍房

04:【解毒模式】無視房價漲跌依然賺大錢的秘密

05:【囤房模式】囤房大法,讓你躺著睡覺都賺錢

致富干貨篇

06:【心法】如何找到買入即賺30%的筍盤?

07:【時機】3個方法把握買房致富最佳時機

08:【選房】這4種房子,買房致富一定不能碰

09:【城市】5個辦法選出最具價值投資城市

10:【地段】3個標準,輕松選出城市最快升值地段

11:【型戶】不請風水師,快速判斷好戶型的7個核心指標

12:【砍價】3招6步絕殺房東機器人談判法

13:【中介】中介攻防全攻略,一眼識別中介謊言

14:【合同】4步教你避開房屋合同套路

致富實操篇

15:【信用卡】跟富人學融資,3招快速攢夠首付款

16:【流水 】3個核心,教你做出秒批大額信用卡的流水

17:【社保公積金】5點透講社保公積金,輕松買房又省錢

18:【代持】有錢買不到?如何合法破限購持有N套房?

19:【B2C單】手把手教你:合法避開5大交易稅費

20:【截斷和對敲】樓市提款機:房貸未還清,如何二次申請30年房貸?

21:【2T理論】4個心法,教你每年買入2套房。

22:【買房致富速成秘籍】9個要點透講買房致富全流程,從此走向人生巔峰。
學習更系統的房產投資知識,關注v公號“房神老王”。
返回投資理財
發新帖 回復
使用 高級模式(可批量傳圖、插入視頻等)
您需要登錄后才可以回帖 登錄 | 注冊

本版積分規則



竞彩总进球数研究